Las oficinas se convierten en pisos: el fenómeno inmobiliario del siglo
Esta tendencia, que ha estado en marcha durante varios años en lugares como Estados Unidos, Francia, el Reino Unido y los Países Bajos, está ganando terreno en España.
En varias de las principales ciudades del mundo, la reconversión de oficinas en viviendas se está consolidando como un negocio en crecimiento. Esta tendencia, que ha estado en marcha durante varios años en lugares como Estados Unidos, Francia, el Reino Unido y los Países Bajos, está ganando terreno gracias a la creciente carestía de viviendas y al auge de modelos de trabajo híbridos.
Un ejemplo destacado de esta transformación se encuentra en Nueva York, donde el Ayuntamiento ha aprobado un plan para convertir 20.000 oficinas en viviendas, lo que permitirá dar cabida a 40.000 nuevos residentes. Uno de los proyectos más grandes en este sentido es la reconversión del edificio 25 de la calle Water en Manhattan, que data de 1969 y solía ser la sede de The Daily News. En este edificio, se están transformando 1.300 oficinas en apartamentos de alquiler.
En España, esta tendencia aún se desarrolla a pequeña escala y sin el respaldo de la Administración pública, lo que limita su alcance. Según la consultora CBRE, desde 2013 se han identificado 156 conversiones de oficinas en viviendas en el país, con un notable aumento a partir de 2019. El año pasado se registró un pico máximo de intervenciones.
El informe de CBRE destaca que aproximadamente 224.000 metros cuadrados de oficinas se han convertido en viviendas en la última década en España, con un enfoque particular en viviendas en venta. Sin embargo, también se han realizado conversiones para otros fines, como alquiler, coliving (comunidades residenciales) y senior living (complejos para personas mayores). Adicionalmente, alrededor de 164.000 metros cuadrados de oficinas se han transformado en hoteles.
Un fenómeno incipiente
La mayoría de estas transformaciones (86%) se concentra en Madrid, donde se han llevado a cabo transacciones de cambio de uso por un valor de 200 millones de euros en lo que va de año, y en Barcelona. Ciudades como Sevilla, Bilbao, Cádiz y las Islas Baleares también están comenzando a observar este fenómeno de manera incipiente.
Madrid, que cuenta con 308 edificios de oficinas y casi 1,5 millones de metros cuadrados calificados como grado C (de menor calidad), se perfila como la ciudad más propensa a las conversiones en los próximos años. Según el presidente de CBRE en España, se están evaluando más de 200.000 metros cuadrados de espacio para su potencial cambio de uso, en colaboración con propietarios, fondos de inversión y promotores.
La reconversión de edificios no solo tiene un impacto directo en la disponibilidad de viviendas, sino que también contribuye a revitalizar las ciudades. Esto podría ayudar a abordar desafíos actuales como la falta de suelo, la escasez de oferta residencial y la necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente, según Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE en España.
Sin embargo, es importante destacar que la transformación de oficinas en viviendas no necesariamente se traduce en pisos asequibles, especialmente en áreas céntricas. Algunos proyectos, como la conversión de la antigua torre de Deutsche Bank en Barcelona en residencias de superlujo gestionadas por la cadena hotelera Mandarin Oriental, reflejan esta realidad.
Polarización de activos
La polarización de activos en el mercado inmobiliario también juega un papel importante en esta tendencia. La demanda de oficinas se centra en edificios de grado A en distritos financieros y con credenciales sólidas de sostenibilidad. En contraste, los edificios de oficinas obsoletos que no cumplen con los estándares tecnológicos actuales y las políticas de descarbonización son los candidatos más propensos a la reconversión.
La consultora EY ha realizado un análisis teórico que indica que Madrid y Barcelona cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas susceptibles de transformarse en viviendas en las próximas dos décadas, lo que podría poner en el mercado un total de 28.000 pisos (20.000 en Madrid y 8.000 en Barcelona). No obstante, cada caso requerirá una evaluación individual en función de factores urbanísticos, inversión necesaria y desafíos arquitectónicos.
Para que esta tendencia continúe creciendo, el sector inmobiliario enfatiza la importancia de la colaboración público-privada y la necesidad de agilizar los trámites urbanísticos. Además, será necesario ajustar los precios de venta de los edificios de oficinas en caso de que los números no sean viables para la reconversión.
En resumen, la transformación de oficinas en viviendas se presenta como una tendencia en crecimiento en las principales ciudades del mundo, incluyendo Madrid y Barcelona. A medida que la demanda de viviendas continúa aumentando y la oferta de oficinas disminuye, se espera que esta tendencia tenga un impacto significativo en el mercado inmobiliario en los próximos años. @mundiario
