El mercado inmobiliario bate cifras de hace 15 años con precios nunca vistos
El mercado inmobiliario español ha cerrado 2025 con una cifra que no se veía desde hace tres lustros. Según el Instituto Nacional de Estadística, se firmaron 501.073 hipotecas, un 17,8 por ciento más que el año anterior. No es un dato menor. Superar el medio millón de préstamos nos devuelve a niveles de 2010, en plena resaca de la burbuja.
Al mismo tiempo, el Ministerio de Vivienda ha confirmado que el precio tasado medio alcanzó los 2.230 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre, el máximo desde que existen registros comparables en 1995. En una década el incremento ronda el 50 por ciento. Es decir, la vivienda no solo se compra más, sino que se compra más cara y con préstamos de mayor cuantía.
Un auge que no es casual
¿Qué explica esta combinación de récord de operaciones y precios disparados? La primera pieza es el crédito. Tras años de tipos elevados, el Banco Central Europeo moderó su política en 2025 y el tipo medio hipotecario cerró en torno al 2,93 por ciento, por debajo del ejercicio anterior. El dinero volvió a fluir con mayor facilidad y los bancos compitieron por captar clientes.
El volumen prestado creció con más intensidad que el número de operaciones. Eso significa que cada comprador asume de media una deuda mayor, en torno a 163.600 euros. Se financia más porque las casas cuestan más. Es una rueda que gira con suavidad mientras la economía acompaña, pero que puede volverse áspera si cambian las condiciones laborales o financieras.
También influye la percepción social. Ante la subida continuada de precios, muchos hogares sienten que comprar hoy es más seguro que esperar a mañana. El miedo a quedarse fuera actúa como acelerador. La vivienda se convierte en refugio y en inversión, no solo en derecho básico.
La tensión entre oferta escasa y demanda creciente
El problema de fondo no es únicamente financiero. Es estructural. España construye menos vivienda nueva de la que necesita, especialmente en las grandes áreas metropolitanas. Andalucía, Cataluña y Madrid concentran más de la mitad de las hipotecas firmadas, pero la presión se extiende ya a territorios que hasta hace poco parecían al margen.
Cuando la oferta es limitada y la demanda crece, el resultado es previsible. Los precios suben. El mercado funciona como un embudo estrecho por el que intentan pasar demasiadas personas a la vez. Algunas lo logran con esfuerzo. Otras quedan fuera.
El riesgo no es repetir exactamente la burbuja de 2008, porque hoy existen mayores exigencias de solvencia y supervisión. Pero sí podemos estar alimentando una desigualdad silenciosa. Quien tiene ahorro previo o apoyo familiar accede antes. Quien no lo tiene, queda atrapado en el alquiler o en zonas periféricas con menos servicios.
Qué debería cambiar en 2026
Celebrar el dinamismo hipotecario sin analizar sus efectos sería una mirada incompleta. El verdadero debate no es cuántas hipotecas se firman, sino quién puede firmarlas y en qué condiciones. Si el precio medio sube un 13 por ciento anual y los salarios no lo hacen al mismo ritmo, la brecha se ensancha.
Hace falta aumentar la oferta de vivienda asequible con políticas públicas estables y colaboración con el sector privado bajo reglas claras. También es imprescindible reforzar el parque de alquiler social y agilizar la rehabilitación urbana. Construir más no significa construir sin criterio. Significa planificar mejor, con eficiencia energética y cohesión territorial.
El mercado inmobiliario es un termómetro económico, pero también un espejo social. Si el acceso a la vivienda se convierte en privilegio, el crecimiento deja de ser progreso. 2025 ha sido un año récord. La cuestión es si 2026 será el año en que decidamos para quién funciona realmente este mercado. @mundiario
