Hipotecas paralelas, la grieta del sistema que dispara la compra de viviendas

El auge del ladrillo en España ha abierto la puerta a una práctica que hasta hace poco parecía reservada a grandes jugadores: las llamadas hipotecas paralelas. En un mercado donde las compraventas siguen disparadas y los precios se alejan cada día más de los salarios, algunos inversores han encontrado un resquicio legal —o, mejor dicho, una grieta del sistema— para multiplicar la compra de viviendas sin levantar sospechas en los bancos. Lo hacen jugando con un factor clave: el retraso de casi un mes en la actualización de la CIRBE, la gran base de datos del Banco de España donde aparecen todos los créditos de un ciudadano. Ese margen temporal se ha convertido en terreno fértil para una treta inmobiliaria cada vez más extendida.

En la superficie, todo parece inocente: varios préstamos solicitados a distintas entidades, varias firmas en notarías separadas y unas cuantas fechas cuidadosamente coreografiadas. Pero por debajo late una operación que desafía los criterios básicos de solvencia. Lo que debería ser un límite —las cuotas no pueden superar el 40% de los ingresos del comprador— se transforma en una puerta abierta cuando la información tarda en circular entre los bancos. Y ese retraso, para algunos, vale oro.

Quienes dominan esta jugada lo cuentan con naturalidad en YouTube. Uno de los nombres más repetidos es el del asesor hipotecario Antonio Domenech, que presume ante miles de visualizaciones de haberlo hecho él mismo. Su discurso es tan directo como inquietante: “¿Se pueden firmar dos hipotecas a la vez? La respuesta es un rotundo sí”. Lo que ofrece después es una guía paso a paso que, en el fondo, desvela hasta qué punto la ingeniería financiera ha descendido a la escala del pequeño inversor.

El resultado final es que con apenas 90.000 euros —sumando entradas e impuestos— un comprador puede hacerse con tres viviendas de 100.000 euros cada una. El resto lo pone el banco. Y en un mercado del alquiler tensionado, donde la demanda supera con creces la oferta, las cuotas hipotecarias se cubren con rapidez. El riesgo, aparentemente, se diluye. La rentabilidad, no.

Una coreografía que roza el límite

La técnica requiere precisión quirúrgica: ajustar las velocidades de aprobación de cada préstamo, coordinar tasaciones, saltar de una notaría a otra y, sobre todo, cuidar las fechas para que ninguna entidad descubra que el comprador se está endeudando por encima de sus posibilidades. La CIRBE tarda unas semanas en actualizarse, y ahí está la rendija. “Si firmas el 15 de enero, hasta el 21 de febrero no aparecerá”, explica Domenech. Ese margen es el verdadero corazón del negocio.

Pero la operación no está exenta de vértigo. Cualquier retraso puede desmoronar todo el plan: una tasación que llega tarde, un vendedor que pide más tiempo, un banco que detecta un indicio de riesgo. Las arras —entre el 5% y el 10% del valor del inmueble— pueden evaporarse de un día para otro. Y el estrés que genera coordinar varios préstamos a la vez es caldo de cultivo para que algunos brokers hipotecarios ofrezcan “soluciones” a cambio de comisiones que superan los 4.000 euros.

Cuando el castillo de deuda se tambalea

Si una entidad descubre la jugada, puede frenar la operación de inmediato. Y el comprador, atrapado entre varias compraventas, se enfrenta a un efecto dominó devastador: contratos incumplidos, arras perdidas y una cadena de obligaciones que, de pronto, se queda sin financiación. También está el peligro de que el supuesto negocio perfecto se fracture ante un imprevisto cotidiano: un inquilino que deja de pagar, una derrama inesperada, una hipoteca que sube.

El riesgo existe también para los bancos, que pueden acabar financiando a clientes muy por encima de su capacidad real de endeudamiento. La maquinaria hipotecaria española, diseñada para controlar el riesgo mediante la circulación de información, se vuelve vulnerable cuando esa información tarda en llegar.

Hay otra vía para esquivar los criterios de solvencia: pedir un préstamo personal al mismo tiempo que la hipoteca. La lógica es idéntica —aprovechar el vacío temporal de la CIRBE—, pero tiene un coste mucho más elevado. Los intereses de estos créditos disparan el riesgo, reducen la rentabilidad y elevan la tensión financiera del comprador. Es el camino rápido… y también el más inestable.

Las hipotecas paralelas no son un fenómeno anecdótico. Son un síntoma de un mercado tensionado, donde la creatividad financiera avanza más rápido que los mecanismos de control. En un contexto de precios disparados y demanda crónica de vivienda, esta treta es el espejo de un ecosistema donde los límites legales, éticos y económicos empiezan a difuminarse. Y lo hace, además, justo en el punto donde más duele: el acceso a la vivienda. @mundiario