Una legislación inadecuada y la falta de oferta, causas del problema de la vivienda en España

En los últimos diez años, el problema de la vivienda en España ha pasado de ser una preocupación a convertirse en una emergencia social. Comprar una casa cuesta hoy un 35% más que hace una década, y los precios del alquiler han aumentado aún más. Mientras tanto, miles de personas —jóvenes que buscan emanciparse, familias que intentan crecer, trabajadores atrapados en alquileres abusivos— compiten por un número insuficiente de viviendas. Esta presión empuja los precios hacia arriba de forma inexorable, agravando la desigualdad y generando frustración. En este escenario, resulta inevitable formular una pregunta básica: ¿por qué no se construyen más viviendas?

El diagnóstico está claro: la combinación de falta de oferta, especulación inmobiliaria y dificultad de acceso a la financiación ha generado un mercado desequilibrado, inasequible para una parte creciente de la población. Y sin embargo, no estamos ante un fenómeno reciente ni desconocido. El Consenso Económico y Empresarial del segundo trimestre de 2024, elaborado por PwC, ya confirmaba que los expertos, empresarios y directivos coinciden en señalar que el principal problema del alto coste de la vivienda en España es, con diferencia, la escasez de oferta (77%), seguida por una legislación inadecuada (48%) y la persistente especulación (23%).

Este consenso también se traslada a las soluciones: la mayoría apuesta por agilizar las licencias urbanísticas (70%), incrementar el volumen de suelo edificable (61%) y fomentar la rehabilitación (56%). En definitiva, construir más. Y construir mejor.

Tal y como está estructurada España, un objetivo así pasa por un consenso político que incluya al Gobierno central, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Cualquier iniciativa de una de las partes sin las otras dos va a encontrar muchos palos en la rueda.

La evidencia: más viviendas, precios más razonables

La idea de que aumentar la oferta ayuda a moderar los precios no es una conjetura teórica. La experiencia internacional la avala, según datos que aporta El País. En Minneapolis, en Estados Unidos, una política decidida de construcción de vivienda permitió reducir los precios en más de un 20% en cinco años, mientras otras ciudades de su entorno veían aumentos del 12% al 22%. En Suiza, reformas legislativas que facilitaron la edificación en zonas de alta demanda permitieron estabilizar no solo los precios de la vivienda, sino también los del suelo, uno de los principales elementos que tensionan el mercado.

Algo similar ocurrió en Auckland, Nueva Zelanda, donde se fomentó la “densificación” urbana, permitiendo más altura y más viviendas por solar. El resultado: los precios subieron un 20%, frente al 65% del resto del país. En Croydon, distrito del sur de Londres, reformas urbanísticas lograron bajar los precios un 20% mientras el resto de la capital británica seguía encareciéndose.

¿Y si solo se construyen casas para ricos?

Es una crítica legítima: muchas de las nuevas promociones están orientadas a compradores con alto poder adquisitivo. Pero incluso en ese escenario, construir más viviendas genera efectos positivos en cadena. Se trata del conocido efecto filtrado: cuando alguien con más recursos se muda a una vivienda nueva, deja libre otra, que puede ser ocupada por alguien con menos ingresos, y así sucesivamente. Estudios recientes en Helsinki demuestran que por cada 100 viviendas nuevas construidas, se liberan 66 para hogares de renta media y 31 para los de renta baja.

El parque inmobiliario, como cualquier sistema, se ve beneficiado por una mayor movilidad y renovación. Si las viviendas nuevas solo están al alcance de una minoría, no por ello dejan de aliviar la presión sobre las demás.

Aprender del pasado

Cuando se plantea la necesidad de construir más, los escépticos aluden con frecuencia al fantasma de la burbuja inmobiliaria de 2007. Pero ese argumento confunde causa y efecto. No fue la construcción la que provocó la burbuja, sino una demanda descontrolada, impulsada por la especulación financiera y una política de crédito irresponsable. Cuando estalló la crisis, y la construcción se paralizó, los precios sí bajaron: entre 2008 y 2015, el valor medio de compraventa cayó un 35%. En las provincias donde más se había construido, más se abarataron los precios. Es decir, la relación entre mayor oferta y precios más asequibles no solo se mantiene: se confirma.

Construir más viviendas no es la única solución, pero es una condición indispensable para solucionar el problema de acceso a la vivienda en España. Porque no basta con producir más ladrillo. También hay que multiplicar el parque de alquiler social, penalizar fiscalmente la vivienda vacía, reformar de una vez por todas la Ley del Suelo, y fomentar la colaboración público-privada para desarrollar vivienda asequible. Como apunta el informe de PwC, el 72% de los expertos aboga por esa colaboración para impulsar el alquiler, y el 64% por reforzar directamente el alquiler social.

Al mismo tiempo, hay que combatir los cuellos de botella burocráticos. La concesión de licencias urbanísticas puede tardar más de dos años, lo que frena la capacidad de respuesta del sistema ante una necesidad urgente. Esta lentitud es incompatible con la magnitud del desafío.

Una generación sin techo

Lo que está en juego no es solo un índice estadístico o una curva de precios. Es el derecho a una vida digna para millones de personas. España es un país donde el 62% de los mayores de 70 años tienen dos viviendas y el 38% de los hogares menores de 40 años no tiene ninguna. Esa brecha generacional es un síntoma de una fractura estructural, y si no se corrige pronto, solo se agravará.

Construir más no es una panacea. Pero no construir es una renuncia. A más vivienda, más oportunidades, más movilidad, más equidad. Cada bloque de pisos que no se levanta hoy es frustración, precariedad y exclusión mañana. Y si no se actúa ya, lo único que seguirá subiendo serán los precios… y la desesperanza de toda una generación. Porque construir para vivir no es una opción: es una urgencia social. @mundiario