El precio de la vivienda usada rompe récords y supera los niveles de 2007
El mercado inmobiliario español ha vuelto a traspasar una frontera que muchos consideraban inalcanzable. El precio de la vivienda de segunda mano, el termómetro más real de lo que cuesta acceder a un hogar en España, ha pulverizado en junio el récord histórico marcado durante la burbuja inmobiliaria de 2007. Según el último índice publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la vivienda usada se sitúa en los 173,9 puntos, frente a los 169,2 que habían permanecido como el techo desde hace casi dos décadas. No se trata solo de una cifra: es un símbolo que confirma que comprar hoy una casa es, oficialmente, más caro que en los años del exceso.
El hecho de que esta marca se haya superado ahora, en un contexto muy diferente al de la primera década de los 2000, invita a una reflexión incómoda. Porque si entonces se trató de una espiral alimentada por la especulación, el crédito fácil y la sobreconstrucción, hoy la tensión viene de otra parte: la escasez estructural de oferta, el crecimiento poblacional y la presión de una demanda que no se detiene. España cuenta con más de 49 millones de habitantes y un flujo de compradores extranjeros que ya representa casi una quinta parte de las operaciones. La ecuación es sencilla y brutal: cada año se necesitan unas 240.000 viviendas, pero solo se levantan 100.000.
La consecuencia es un mercado desbordado. No solo por la subida de precios, que se traduce en un 78% más de coste respecto a 2015, sino también por lo que significa para miles de ciudadanos que ven cada vez más lejos la posibilidad de comprar un hogar. El acceso a la vivienda vuelve a convertirse en una fractura social que separa a quienes pueden entrar en la carrera de la propiedad de quienes se quedan atrapados en la precariedad del alquiler o, directamente, en la exclusión residencial.
El fenómeno no es casual ni coyuntural. La vivienda usada lleva 45 trimestres consecutivos —más de once años— registrando subidas interanuales. El último trimestre ha cerrado con un repunte del 12,8%, la mayor escalada desde 2007. En este escenario, las comparaciones con la burbuja son inevitables, pero no suficientes. Lo que se está viviendo no es un déjà vu, sino un nuevo paradigma que combina déficit de construcción, dinamismo poblacional, capital extranjero y un mercado hipotecario más prudente, aunque no menos influyente.
Un techo que ya no es techo
El récord de 2007 simbolizaba un límite asociado a una época de euforia y exceso financiero. Hoy, la superación de esa marca demuestra que los techos del pasado ya no sirven como referencia. La vivienda usada se adentra en un territorio inexplorado donde la lógica de la escasez manda más que la especulación. Lo incómodo es que este nuevo escenario no augura alivio a corto plazo: todo apunta a que seguirá subiendo.
El desajuste entre la oferta y la demanda es la pieza clave. Las cifras de Caixabank Research lo ilustran con crudeza: entre 2021 y 2024 se acumularon 765.000 viviendas menos de las necesarias, lo que explica casi la mitad de la subida reciente. En paralelo, la demanda no se modera. El 81% de los españoles que se mueven en el mercado inmobiliario quiere comprar, mientras apenas un 12% vende. La presión se multiplica en las grandes ciudades, las zonas costeras y los territorios con fuerte atracción turística.
¿Burbuja o nuevo modelo?
De acuerdo con El País, los organismos supervisores empiezan a detectar señales de sobrevaloración, con un desajuste de hasta el 10% respecto al equilibrio de largo plazo. Pero los expertos insisten en que, a diferencia de los años 2000, no existe una burbuja clásica. No hay un boom de construcción ni un endeudamiento masivo de las familias. Lo que existe es un desequilibrio persistente que convierte a la vivienda en un bien cada vez más inaccesible y, paradójicamente, más atractivo como refugio de inversión.
El problema ya no es solo económico, sino social y político. El precio récord de la vivienda usada obliga a replantear el modelo de acceso al hogar en España. No basta con confiar en que el mercado se autorregule, porque lo que está en juego es la cohesión de una sociedad que expulsa a sus jóvenes y clases medias del derecho a tener un techo propio. El récord alcanzado este 2025 no es una anécdota estadística: es la constatación de que España se adentra en un terreno inédito, donde vivir dignamente se convierte en un lujo reservado a cada vez menos ciudadanos. @mundiario
