Las viviendas turísticas empiezan a desaparecer de las grandes ciudades

El turismo español acaba de cruzar una frontera simbólica. Tras más de una década de crecimiento casi ininterrumpido, el número de viviendas turísticas en los 25 destinos más visitados del país se redujo en 2025 por primera vez. No es un ajuste menor ni una oscilación estadística: las plazas disponibles descendieron un 4,1%, casi 16.000 camas menos, según Exceltur. En un país donde el turismo ha sido motor económico y, al mismo tiempo, detonante de conflictos sociales, el dato marca un punto de inflexión.

El retroceso no llega en un momento de debilidad del sector. Al contrario. El turismo sigue creciendo, batiendo récords de ingresos y reforzando su peso en el PIB. Pero lo hace en un contexto nuevo: más regulación, mayor vigilancia administrativa y una presión social que ya no tolera que el alojamiento turístico expulse a los vecinos de sus barrios. La reducción de la oferta no responde a una caída de la demanda, sino a un cambio de reglas.

La clave está en la llamada ventanilla única digital de arrendamientos, que obliga a registrar las viviendas de alquiler temporal. Esta herramienta, combinada con normativas autonómicas y municipales más estrictas, ha sacado a la luz una realidad incómoda: una parte sustancial del mercado era ilegal. El ajuste, por tanto, no es solo económico, sino moral y político.

El fenómeno no se reparte de forma homogénea. Cinco grandes ciudades —Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Sevilla— concentran casi el 70% de todas las plazas turísticas en viviendas. Son también los lugares donde la crisis de acceso a la vivienda se vive con mayor crudeza. Allí, el piso turístico dejó de ser una anécdota para convertirse en símbolo de una ciudad tomada por visitantes y fondos de inversión.

Madrid y Barcelona: dos caminos opuestos

Madrid lidera el ranking de plazas, pero también el ajuste reciente, con una caída cercana al 8% en un solo año. Aun así, la reducción acumulada desde el máximo de 2018 es modesta si se compara con Barcelona. La capital catalana ha seguido una estrategia sostenida de contención durante siete años, eliminando más de un tercio de su oferta turística en viviendas. La promesa del Ayuntamiento de acabar con ellas en 2028 es una declaración de intenciones que va más allá del turismo: es una apuesta por redefinir el modelo de ciudad.

Barcelona ha asumido el coste político y económico de enfrentarse a un sector lucrativo. Madrid, en cambio, avanza con mayor cautela. La diferencia revela dos filosofías urbanas enfrentadas: una que prioriza la habitabilidad y otra que aún busca equilibrar crecimiento y convivencia sin romper del todo con el pasado.

Málaga, Valencia y Sevilla: el pulso del sur

Mientras Valencia ajusta con rapidez y Málaga alcanza su máximo histórico antes de imponer una moratoria, Sevilla emerge como el ejemplo de lo que ocurre cuando la regulación es más laxa. El crecimiento de pisos turísticos en la capital andaluza plantea una pregunta incómoda: ¿está aprendiendo España de sus propios errores o simplemente los está desplazando de ciudad?

El caso de Ibiza y Palma demuestra que revertir la situación es posible. Ambas han reducido drásticamente su oferta desde 2017, con caídas superiores al 60%. Son territorios donde la presión turística llegó antes y más fuerte, y donde el rechazo social obligó a actuar sin medias tintas.

Menos pisos turísticos, ¿más vivienda para vivir?

La gran incógnita es si esta reducción se traducirá en más vivienda disponible para residentes y precios más accesibles. No es una relación automática, pero sí una condición necesaria. Cada piso que sale del circuito turístico abre una pequeña rendija en un mercado asfixiado.

Paradójicamente, el propio sector turístico identifica el crecimiento descontrolado de viviendas turísticas como su principal riesgo. El modelo amenaza con devorarse a sí mismo: ciudades saturadas, vecinos expulsados y una experiencia turística cada vez más degradada.

España entra así en una nueva fase. El turismo no se detiene, pero deja de expandirse a cualquier precio. @mundiario