Una reforma necesaria en materia de vivienda y alquiler

El pasado mes de diciembre se aprobó el Real Decreto – Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, unas medidas que eran necesarias habida cuenta la necesidad imperiosa de aumentar la estabilidad del inquilino en cuanto a la duración del arrendamiento que unido al incremento de los precios, impiden el acceso a un derecho constitucional que es la vivienda digna. La reforma del 2013 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos ) y el incremento de los pisos turísticos hacen que muchas familias tengan serias dificultades para encontrar una vivienda. Con esta nueva reforma, se vuelve a la Ley de 1994, buscando el equilibrio entre el inquilino y el arrendador. La ampliación del plazo de la prórroga forzosa de 3 a 5 años y a 7 si el arrendador es persona jurídica, la prórroga tácita de 1 a 3 años otorgan mayor estabilidad al arrendatario, al igual que un incremento de renta conforme a pacto expreso, tomando como referencia el índice de garantía de competitividad y en caso de renta reducida, el IPC.

El legislador es consciente que muchas viviendas en régimen de alquiler están en manos del Sareb, de ahí la inclusión de un plazo mayor en caso de que el arrendador sea persona jurídica. El aumento de los pisos turísticos es otra dificultad añadida a la de la escasez del parque de viviendas existente.

Ciudades como A Coruña o Santiago han disparado sus precios con la irrupción de alquiler turístico. Conscientes de ello, el legislador ha incluido medidas al respecto como el incremento de cuota comunitaria como medida persuasiva por el uso de elementos comunes, si bien la dificultad es evidente a la hora de buscar un equilibrio entre la necesidad de vivienda habitual y el derecho de un propietario a destinar su vivienda a lo que considere, unido a las reticencias de las comunidades de propietarios por la modalidad de uso turístico que ha supuesto una reforma de la propia Ley de Propiedad Horizontal agregando el art. 17.12 donde establece el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, como forma de evitar el abuso de derecho que algunas comunidades de vecinos imponían al exigir la unanimidad limitando el uso de la propiedad privada.

A esta problemática se añade además, el envejecimiento evidente de la población y la necesidad de arrendar viviendas sin barreras arquitectónicas que limitan aun más, el acceso a una vivienda digna. Es cierto que la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal con el art. 10 ( accesibilidad sin las mayorías del art. 17) y el propio art. 17 pretendían facilitar a las comunidades la supresión de barreras arquitectónicas. La realidad es que las negociaciones con los propietarios de los bajos siguen siendo complejas, sobre todo porque han de contribuir a la instalación del ascensor por entender el Tribunal Supremo que se trata de un elemento que aumenta el valor del inmueble, teniendo coeficientes muy elevados en relación con las viviendas por un aparato que en realidad, no usan, además de ocupación de un espacio de su propiedad que aun siendo indemnizado, no cubre el importe que han de aportar para la instalación de un ascensor. No obstante, el legislador con este Real Decreto ha querido ampliar el fondo de reserva y la utilización del mismo para obras de accesibilidad, así como el importe al que todos han de contribuir al descontar las ayudas públicas.

Probablemente esta reforma sea insuficiente para relanzar el mercado de alquiler y moderar los precios, esto último a la espera de buscar algún encaje constitucional. Pero el aumento de la duración supone una mayor estabilidad en la vivienda habitual con un incremento de rentas razonables, así como un intento de incentivar la supresión de barreras arquitectónicas en muchos edificios que carecen de ascensor y que pueden ser beneficiarios de ayudas públicas. Era necesario y urgente tomar medidas a este respecto y así lo ha entendido el Gobierno, sin perjuicio de que las diferentes Administraciones establezcan medidas para mejorar el ámbito del alquiler y protección de aquellos sectores de más vulnerabilidad económica y social. @mundiario