Cédulas y bonos hipotecarios, límite a la protección de los deudores en España

Más de medio “b”illón de euros de la deuda privada española garantizada con hipoteca circula por los mercados financieros mediante bonos y cédulas hipotecarias.
Cédulas y bonos hipotecarios, límite a la protección de los deudores en España

Abstracting Contemporary Architecture. III. Social housing (Glasgow)¿Hay riesgo de desincentivar a los deudores a seguir pagando sus préstamos hipotecarios?  Dimitri dF via Compfight

En la Comisión del Congreso de Economía y Competitividad se conoce, con competencia legislativa plena y por el procedimiento de urgencia, el Proyecto de Ley de Medidas Urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. El ministro Luis de Guindos compareció la pasada semana ante el Pleno del Congreso en el debate a la totalidad del Proyecto, y para su presentación ante el mismo. Los argumentos que fue desgranando deberían permitir conocer las finalidades que se persiguen mediante este Proyecto. Así dijo que eran “proteger a los colectivos en situación de especial vulnerabilidad”, si bien, a renglón seguido, como negando que estos colectivos existan, matizó que “los casos de insolvencia o morosidad son una clara minoría en nuestro país”. Un intento de reducir el ámbito de aplicación de la ley a la marginalidad, lo que no hace más que poner de relieve el desinterés del gobernante respecto de la necesidad real de la norma; así como, de minimizar la necesidad de la misma. En consecuencia, si es así, si es innecesario ¿para qué un Proyecto de Ley? ¿Para qué desgranar una serie de medidas de reforma?

Durante su intervención refirió las medidas a adoptar sin “que alteren el diseño general de nuestro sistema normativo, basado en principios que hemos construido entre todos y que todos tenemos la obligación de respetar”. Y consisten en: la reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de regulación del mercado hipotecario para equilibrar la posición de las partes respecto a la existencia de determinadas cláusulas, de las tasaciones de los inmuebles y de los intereses de demora, así como para introducir la regulación sustancial del procedimiento de venta extrajudicial; la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil para introducir mejoras procesales con las que lograr una ejecución hipotecaria más ágil y evitar que las viviendas se vendan o adjudiquen por un valor sensiblemente inferior a aquel por el que fueron tasadas en su momento.

La introducción de determinadas medidas adicionales de prudencia financiera (que tendrán por objeto las cláusulas suelo, las referidas a hipotecas multidivisa, los swaps de intereses y otras que puedan requerir de especiales conocimientos financieros por parte de los deudores), y por último, “plantear fórmulas encaminadas a perfeccionar el código de buenas prácticas que puso en marcha el Gobierno en marzo de 2012”.

Esta intervención ha tenido su respuesta en el día de ayer por la Agencia Moody’s. El titular del informe ya es suficiente: “Las reformas propuestas a la regulación española de las hipotecas son contrarias a las cédulas y bonos hipotecarios”. ¿No dijo el señor De Guindos que las reformas no implicaban alteración de nuestro sistema normativo? Ha de partirse de un dato incontestable que opera como una pesada losa sobre la capacidad de acción de nuestros legisladores: más de medio “b”illón de euros de la deuda privada española garantizada con hipoteca circula por los mercados financieros mediante bonos y cédulas hipotecarias. Estos títulos han permitido y permiten a nuestras entidades financieras, re-financiarse, gracias a su consideración de títulos “seguros” para el inversor. Lo que, entre otras cosas, implica que las condiciones de su emisión son intangibles, mientras no se amorticen.

¿El Proyecto de Ley Guindos 1-2013 degrada la calidad de las emisiones? Sí, pues, de un lado, se contempla la posible condonación de la deuda por el juez, cuando el deudor de buena fe, tras la ejecución de su vivienda habitual hipotecada, pague en los 5 años siguientes a la subasta el 65% de la deuda restante, o el 80% en los 10 años siguientes. También se prevé esta posibilidad cuando la entidad se quede con la casa y obtenga una plusvalía con su venta en los diez años siguientes, en cuyo caso el juez podrá exigir que el 50 % de esa plusvalía, reduzca la deuda.

A juicio de Moody’s estas medidas pueden desincentivar a los deudores a seguir pagando sus préstamos, y señalan que, a pesar de la solidez de las emisiones de cédulas y bonos, podrían replantearse su criterio de adoptarse nuevas medidas que degraden su calidad.

Pero, en segundo lugar, según se sostiene, el proyecto acabará reduciendo la seguridad de los títulos, pues se pretende establecer un tope de 30 años a la duración de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual que puedan ser objeto de cobertura por las emisiones de cédulas hipotecarias. Esta limitación producirá consecuencias indeseables, si tuviera efectos retroactios pues reducirá la cobertura de ciertos bonos cuyo colateral supera los 30 años del 91’3% al 67’5%, lo que obligaría a algunas entidades emisoras a amortizar sus cédulas anticipadamente a fin de restaurar el equilibrio perdido.

Desde luego, el señor De Guindos no desconoce estas consecuencias. No precisa este recordatorio de Moody’s. Sin embargo, el intento de sumar a su proyecto al mayor número de fuerzas políticas –en una nueva estrategia parlamentaria frente a la crisis- le ha llevado a introducirlas…si bien Moody’s le ayuda a convencer a coyunturales aliados en el Congreso de su inviabilidad. No porque no quiera el Gobierno, sino los mercados…

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