Los otros estafados: ahorradores que compraron viviendas en la época de la burbuja

Además de preferentes, deuda subordinada, cláusulas suelo, swaps, etcétera, las malas prácticas de entidades financieras y promotoras inmobiliarias han tenido como secuela el fraude a miles de compradores de viviendas, por no haberse asegurado el cumplimiento de una legislación vigente desde 1968.

Mucho se ha hablado de productos tóxicos desde el inicio de la crisis bancaria en 2008. Participaciones preferentes, deuda subordinada, swaps, cláusulas suelo, etc., se han comido los ahorros de cientos de miles de familias. La presión social y la movilización de los afectados han logrado, en cierto modo, paliar el daño causado por la vía del arbitraje, demandas judiciales, canje por acciones, etc.

Sin embargo existe un numeroso colectivo de ahorradores que, animados por los mensajes interesados de autoridades, bancos e inmobiliarias, se decidieron a colocar sus ahorros en ladrillo y, sin pretenderlo, han resultado víctimas de fraudes de proporciones monstruosas sobre el que apenas cuentan con instrumentos de amparo en la legislación, no porque no estuviese previsto, sino por incumplimiento generalizado de las partes de debieran velar por su cumplimiento.

Una legislación de 1968 contra el fraude inmobiliario que se incumple

Para prevenir los fraudes a los compradores de viviendas que, previamente a la toma de posesión de la vivienda, realizan entregas a cuenta, en su momento se aprobó una ley, la 57/1968, sobre cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, cuya justificación, según su preámbulo, respondía a “la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto”.  

El instrumento para impedir dichos abusos estaba definido en su artículo primero, que obligaba a los promotores de viviendas que pretendiesen obtener de los compradores entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, a garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora o por aval solidario prestado por banco o caja de ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
 

La operativa fraudulenta

En nuestra actividad profesional hemos verificado como en numerosas ocasiones los compradores de viviendas, habiendo abonado hasta la totalidad del importe de la misma, no han podido escriturarlas porque el inmueble estaba gravado con una hipoteca que habría que pagar al banco para su cancelación. Esta situación implica que el promotor habría logrado una doble financiación. Por un lado las cantidades entregadas por los compradores y, por otro, el préstamo hipotecario del banco.
Algunos, los menos, rizando el rizo, tampoco habrían pagado ni al constructor ni a los proveedores de los materiales, es decir, triple financiación. El resultado habitual es un procedimiento concursal en el que los únicos que recuperan parte de sus créditos son los bancos al quedarse con la obra realizada, al estar hipotecada. Compradores de viviendas y proveedores lo pierden todo,
 

Cuarenta años después el comprador está desamparado

¿Qué ha pasado para que se sigan produciendo estos fraudes?. Pues el incumplimiento de la ley 58/1968, la falta de supervisión y de responsabilidades por su cumplimiento. Si existieran garantías por las cantidades entregadas a cuenta, estas podrían recuperarse. Incluso, en algunos casos, hemos detectado que al comprador en el contrato privado de compra nada se le informaba de la posibilidad de hipotecar la construcción, lo que debiera ser suficiente para acreditar un fraude por el promotor, con la colaboración necesaria del banco,

Más de cuarenta años después de la promulgación de la ley que pretendía impedir los abusos de las promotoras, estos se han multiplicado. El Gobierno debe arbitrar medidas que defiendan los intereses de esos ahorradores, implicando a los bancos en la exigencia de su cumplimiento, pues la situación actual les privilegia en defecto de los compradores, la parte, como siempre, más débil. Si no hay aval o caución por las entregas a cuenta, no puede haber en ningún caso préstamo al promotor y, de haberlo, debiera implicar su rescisión en beneficio de los compradores / consumidores.