La agencia Moody's profetiza una subida al precio de la vivienda en España
Un estudio hecho especialmente para el mercado español vaticina que este crecimiento será del 4.7% anual de aquí hasta 2019, siguiendo la tendencia iniciada el año pasado.
El precio de la vivienda en España sufrirá un aumento para este año y se mantendrá hasta 2019 a un ritmo del 4.7% anual, de acuerdo a la agencia de medición de riesgos Moody's. La agencia confirma así la línea de evolución que inició el año pasado y que arrastrará consecuencias positivas a los balances bancarios y al comportamiento de las titulizaciones de las hipotecas.
El encargado de este análisis fue Antonio Tena y lo presentó en un informe especial sobre este sector en España. Tena también recuerda que el precio de venta de las residencias es directamente proporcional al número de casas vendidas.
A un si el Producto Interno Bruto (PIB) sube a un nivel inferior al de hoy en día, la agencia considera que la tasa del 2.3% -con la que se espera que termine el año- será suficiente para sostener esta recuperación del precio de la vivienda.
No obstante, también es necesario separar el precio de venta del número de ventas, puesto que aunque el volumen de inmuebles va en caída la vivienda nueva representa a día de hoy apenas el 10% de las operaciones, un porcentaje muy lejos de los niveles reportados antes de la crisis, cuando entre las nuevas y usadas acaparaban la mitad del mercado, recuerda la Efe. Algunas construcciones fueron erigidas en 2007 y a estas alturas siguen sin inquilino, recuerda Tena.
Moody's también aclara que no existe ningún riesgo de "sobrecalentamiento" del mercado hipotecario, ni tampoco que se levante una burbuja hipotecaria, puesto que por cada cuatro euros que se concedían hace una década a día de hoy se asigna uno para este mismo propósito.
Las palabras fueron secundadas por Mari Draghi, presidente del Banco Central Europeo (BCE). Draghi descartó que la eurozona vaya a sufrir alguna nueva burbuja inmobiliaria o de crédito.
Ahora mismo, los bancos son mucho más restrictivos a la hora de conceder una hipoteca, señala Tena, quien también agrega que es necesario diferenciar entre la concesión de hipotecas y la venta de viviendas; en 2007 habían más hipotecas aprobadas que ventas de casas. Nueve años después, el número de ventas es de lejos superior al de las hipotecas.
El ritmo de crecimiento en la venta de residencias es de un respetable 14% anual, pero sigue siendo apenas la mitad de lo que se vendía en 2007; las estadísticas de Tena reflejan que el ritmo no cae en ninguna ciudad de más de 200.000 habitantes, y que tanto Madrid como Barcelona, y las localidades de los perímetros de ambos, concentran junto al arco mediterráneo la mayoría de este tipo de operaciones.
Cada vez más hipotecados
Moody's también resalta la subida en la edad media de los hipotecados, que para 2017 es de 38 años, cuatro más que hace una década, y que cuentan con una mayor capacidad de ahorro y de financiación.
De igual forma, se han recortados los plazos de pago, que en 2006 eran de ocho años y a estas alturas son de casi cinco; todo eso traerá consecuencias positivas en los balances de los bancos y en el riesgo de crédito, al igual que en la tasa de morosidad.
Respecto a la socialización de hipotecas con tipos fijos, algo apenas común en España, José de León, también analista de la misma agencia, es confuso vaticinar sus beneficios y beneficiados de que los bancos opten por garantizar estas condiciones.
El proyecto de la agencia fue acompañado de un estudio sobre los llamados bonos garantizados, que en España se conocen como cédulas hipotecarias. Este producto es esencial para el mercado en el país, pues por cada euro emitido de este tipo hay 2.5 euros de préstamos hipotecarios, mientras en otros países la ratio llega solamente al 1.10.
La Autoridad Bancaria Europea (EBA) ha anticipado cambios en este sector y quiere tratar su armonización y homogeneización, que para España es una mezcla de sensaciones.
El proyecto de la EBA, que de momento ya suma el apoyo de la Eurocámara, trae inicialmente unos estándares más exigentes que los que aplica España a día de hoy, mas también causaría un cambio a mejor en la consideración de la calidad crediticia de las cédulas españolas, apunta de León citado por El País.
Esto también precipitaría la creación de un nuevo instrumento de deuda, los llamados "european secured notes", que son bonos respaldados por otros activos como préstamos a pymes o al sector público, los cuales serían un buen señuelo para todas aquellas organizaciones que estén a la caza de fondos.
