Estrategia para invertir en inmuebles en Miami

Vistas de Miami. / Kian Lem en Unsplash
Miami. / Kian Lem en Unsplash

Miami es uno de los lugares de inversión más atractivos de Estados Unidos. Un ambiente cosmopolita y dinámico, su clima, ubicación geográfica y su alto nivel de seguridad hace que inversionistas internacionales y locales se decanten por esta ciudad para comprar con el objetivo de recuperar a medio plazo el capital invertido.

Estrategia para invertir en inmuebles en Miami

Invertir en bienes raíces, es decir, en inmuebles, parece algo pasado de moda en países como España cuando se habla de ciudadanos nacionales, sin embargo, en Estados Unidos sigue siendo una práctica habitual, incluso cuenta con una estrategia propia: BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat). Traducido al español quiere decir: comprar, restaurar, alquilar, refinanciar, repetir. Se trata de una estrategia para invertir en Miami con más adeptos.

Según el último estudio realizado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) llamado ‘Transacciones internacionales en bienes raíces residenciales en Estados Unidos’ y divulgado el pasado mes de julio, el 43% de los compradores de inmuebles fueron extranjeros no residentes, mientras que el 57% representa a extranjeros residentes. Canadá (11%) es el país en el que sus ciudadanos realizaron más transacciones en el mercado estadounidense de viviendas de segunda mano entre abril de 2021 y marzo de este año. Le siguen México (8%), China, Hong Kong y Taiwán (6% respectivamente), India (5%), Colombia (3%), Alemania, Reino Unido y Francia (2% respectivamente) y Japón (1%). Según dicho estudio, la mayoría de compradores usa los inmuebles como casa de vacaciones o para alquilar.

Estrategia BRRRR

Miami es uno de los lugares de inversión más atractivos de Estados Unidos. Un ambiente cosmopolita y dinámico, su clima, ubicación geográfica y su alto nivel de seguridad hace que no solo turistas visiten la ciudad del estado de Florida cada año, sino que inversionistas internacionales y locales se decanten por Miami para comprar con el objetivo de recuperar a medio plazo el capital invertido.

La estrategia BRRRR (comprar, restaurar, alquilar, refinanciar, repetir) es una de las más utilizadas para lograr dicho objetivo y funciona así:

Comprar

Aunque sea obvio, hay que decirlo. El objetivo, en este primer paso, es encontrar un buen inmueble que proporcione una buena rentabilidad. Para ello es preciso realizar un análisis en profundidad y calcular el PER (Price Earnings Ratio / Tasa de ganancia sobre precio), es decir, dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, el resultado dará el número de años que se tardará en pagar una vivienda media con el alquiler fijado. Ejemplo: Una vivienda que vale 240.000€ o $ y se alquila por 12.000€ o $ brutos al año, ofrece una rentabilidad bruta del 5% (12.000/240.000) x 100=5%

Pero, además, al invertir en una vivienda y antes de comprarla, hay que calcular el coste de las posibles reformas que haya que hacerla, estimar los costes de alquiler y, por último, que los ingresos del mismo generen un margen de ganancia.

Reformar/Restaurar

Lo óptimo será encontrar un inmueble cuyo precio de venta sea bajo debido a algún problema cuya solución sea relativamente sencilla (pintarla, cambiar el suelo, sustituir baños muy antiguos, cambiar el mobiliario…). El objetivo de la reforma debe ser que el valor de tasación del inmueble aumente más que el dinero invertido en la reforma.

Alquilar

Si se ha comprado la vivienda en una zona de fácil acceso, en un barrio seguro con servicios cercanos, será mucho más sencillo encontrar a unos inquilinos. Aún así, es imprescindible realizar un contrato de arrendamiento, sea por el tiempo que sea, y que sea claro para ambas partes.

Refinanciar

Cuando hablamos de refinanciación en EE UU, hay que tener en cuenta el llamado puntaje crediticio, es decir, un modelo informático de puntuación que indica las probabilidades de que quien solicita la refinanciación pague el préstamo en el tiempo indicado. Se necesitará un puntaje mínimo de 620 para lograr un financiamiento con retiro en efectivo.

En España consistiría en pasar el filtro de análisis de riesgo.

Repetir

Este último paso consiste en volver a hacer exactamente lo mismo pero una vez recuperado el capital invertido.

Lógicamente las estrategias de inversión en bienes raíces las marca cada inversor y puede haber otras tan buenas como esta, simplemente, la estrategia BRRRR apela al sentido común frente a la adquisición por impulso.

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